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Descubra qual o tipo de financiamento imobiliário ideal para você!

23 de agosto de 2019

Quando a família cresce com a chegada dos filhos, é provável que bata aquela sensação de preocupação com a estabilidade. Por isso, muitas pessoas começam a pesquisar sobre os tipos de financiamento imobiliário. Afinal, essa é uma das melhores formas de conseguir uma casa própria, já que o investimento costuma ser alto.

É normal que algumas questões estejam passando pela sua cabeça. Será que eu tenho uma reserva de emergência suficiente? É seguro investir em um imóvel próprio? As parcelas vão pesar no meu orçamento? Para lhe ajudar, vamos explicar o que é um financiamento imobiliário, quais são as suas vantagens e os seus principais tipos. Confira!

O que é um financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário funciona praticamente como qualquer outra compra parcelada. Na prática, a instituição financeira lhe empresta aquele valor. Quando compramos um eletrodoméstico em algumas vezes no cartão de crédito, por exemplo, esquecemos que o banco pagou à vista para a loja e depois vem nos cobrar.

Também funciona assim no caso dos financiamentos imobiliários. As instituições bancárias fazem o pagamento às construtoras e cobram as parcelas das pessoas pelos próximos anos. No Brasil, esse modelo de compra de imóveis é o mais comum. Os juros são acrescentados às prestações por diversos motivos.

Eles funcionam como o “custo do dinheiro” e englobam taxas de lucro, administrações e impostos. Como sempre, há risco de inadimplência, então os juros também servem para proteger os bancos. O seu percentual, no entanto, pode variar bastante. Os principais fatores que influenciam no valor dos juros são:

  • número de parcelas;
  • valor financiado após o pagamento da entrada;
  • risco de inadimplência daquele cliente em específico.

Quanto mais parcelas você fizer, mais altos serão os juros. Isso acontece porque o banco precisará esperar mais tempo para receber o valor do total do imóvel. Já o saldo financiado vai influenciar no percentual das taxas porque, quanto mais o banco precisa lhe emprestar, mais você deve pagá-lo. Dependendo do financiamento, há um piso mínimo de entrada.

Além de proteger o banco, uma boa quantia à vista ajuda você a pagar menos juros e evita que as prestações comprometam seu orçamento. No caso do risco de inadimplência, as taxas podem ser bastante diferentes dependendo do seu perfil. Servidores públicos, pensionistas e aposentados costumam ter juros menores. Assim como pessoas com um cadastro positivo e renda.

Além de compreender esses fatores, é importante conhecer outro aspecto que influencia no valor das parcelas: a amortização. Conforme você paga as mensalidades, sua dívida com o banco diminui, certo? Assim, os juros são recalculados automaticamente, diminuindo a cobrança em cada prestação. Esse cumprimento do seu débito com o banco ganha o nome de amortização.

Quais são as vantagens dele?

Financiar um imóvel tem diversas vantagens, mas é preciso avaliar o seu momento de vida. Você tem certa estabilidade pessoal e profissional? Isso faz muita diferença para que não haja atrasos no pagamento das prestações.

O principal benefício do parcelamento é a oportunidade de finalmente sair do aluguel. Enquanto ao pagar o aluguel o dinheiro gasto não tem nenhum retorno, as parcelas pagas no financiamento vão para a construção do próprio patrimônio.

Faça o cálculo de quanto você gastaria ao morar 10 anos de aluguel. É um valor que impressiona, mesmo sem considerar a correção monetária, e ainda maior por ele não retornar em nenhuma forma para você.

Além disso, você não precisa esperar juntar um dinheiro para começar a morar e decorar a sua casa. Enquanto ao morar de aluguel as possibilidades de personalização do ambiente são limitadas pelo proprietário, juntar dinheiro para pagar à vista significa ter um grande tempo de espera até poder se mudar e arrumar o seu lar do seu jeito.

Finalmente, mesmo que um financiamento de 25 anos pareça muito, por exemplo, você pode abater parcelas quando tiver algum dinheiro a mais, inclusive com o seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Quais são os principais tipos?

Depois que você decide financiar um imóvel, seja casa ou apartamento, e escolhe uma instituição bancária, é importante ficar atento aos tipos de financiamento imobiliário oferecidos.

Tabela Price

A Tabela Price é uma das opções mais comuns. Nesse sistema, o valor das prestações se mantém igual durante todo o financiamento. Isso só é possível por que os elementos vão mudando dentro da parcela. No começo, a taxa de juros ocupa um valor considerável, mas ainda assim menor que a amortização. Conforme o pagamento avança, esta aumenta enquanto aquela diminui.

Sistema de Amortizações Constantes (SAC)

Nesse modelo de financiamento, as parcelas diminuem ao longo do tempo porque os primeiros pagamentos têm mais amortizações. Conforme os meses passam, a parcela de amortização cai e os juros que incidem sobre ela também seguem essa tendência.

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

O sistema Sacre tem o objetivo de reduzir os valores dos juros porque a ideia é que as parcelas consigam amortizar ao máximo a dívida parcelada. Mas é importante considerar que as parcelas dos anos iniciais são altas. Nesse modelo, elas podem comprometer até 30% da renda e o prazo não deve passar de 25 anos.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Para compreender o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é preciso conhecer antes o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pelo governo federal, em 1964. Algumas de suas exigências são que a pessoa tenha trabalhado pelo menos 3 anos com carteira assinada, não ter imóvel em seu nome e não ter pendências com a Receita Federal e órgãos de proteção ao crédito.

Como o SFH tem essas restrições, o SFI surge como uma alternativa. Criado em 1997, esse modelo permite o parcelamento de imóveis com valor superior a R$ 500 mil e não há limite para juros. Para fazer o pagamento das parcelas, a pessoa precisa criar algum investimento no banco financiador. É de lá que os valores serão retirados.

Minha Casa Minha Vida

Além de construir condomínios populares, o Minha Casa Minha Vida é um programa que possibilita o financiamento de imóveis. Ele oferece taxas de juros mais baixas e é restrito a 4 faixas de renda. No entanto, não é todo empreendimento que pode ser financiado por meio desse sistema. Por isso, informe-se com a construtora.

É importante ressaltar que a taxa de juros é mais amena nas faixas destinadas a famílias de baixa renda. Mas, em geral, se mantém bem abaixo do cobrado em outros financiamentos — fica entre 5 e 8% ao ano, enquanto, nos outros, costuma ser de 10%. Assim, o investimento é menor, pois os juros correspondem a uma parte significativa da parcela.

Como escolher a melhor forma de financiamento imobiliário para você?

Agora que você conhece os principais tipos de financiamento está na hora de entender como escolher aquele que vai atender melhor às suas necessidades. Mesmo um mesmo tipo de financiamento em bancos diferentes pode ter características distintas, o que vai significar valores totais e de parcelas variados.

Mudar para uma casa própria pode parecer uma tarefa complicada, e realmente é. Não há um ranking pronto dos melhores financiamentos, não só porque cada tipo é recomendado para um perfil, mas também pelas condições variarem de acordo com o perfil do comprador.

Faça simulações de financiamento

Assim, o primeiro passo do seu planejamento é se dirigir às principais instituições financeiras para fazer uma simulação. Elas podem ser feitas nos próprios sites e servirão de base para a comparação. Para que você consiga um resultado confiável, entretanto, é preciso que as simulações sejam feitas usando as mesmas condições.

Ou seja, quando for fazer uma comparação entre os bancos, você deve realizá-las usando o mesmo tipo de investimento e valor de entrada. Assim, as únicas coisas que irá mudar serão as taxas específicas de cada banco, tornando a comparação mais clara.

É possível comparar os diferentes investimentos também, o que é mais complicado, já que você está adicionando mais uma variável à equação. Nesse caso, você já deve saber qual é o melhor lugar para se fazer cada um deles, para então comparar os financiamentos diferentes.

Considere o valor da entrada

Muitas instituições financeiras estipulam um valor mínimo de entrada para o financiamento. Assim, é importante verificar se é possível pagar essa entrada, caso contrário não há como fazer o financiamento em tal banco.

Mais do que isso, quanto maior o valor pago na entrada, menor o valor financiado. Isso significa que os juros pagos serão menores. Como eles podem representar a maior parcela de um financiamento a longo prazo, pode ser interessante para o comprador esperar e conseguir pagar uma entrada maior.

Avalie o custo efetivo total (CET)

O CET, como o nome já diz, representa todas as taxas aplicadas ao investimento. Ao contrário do que muita gente pensa, um financiamento não envolve apenas juros, mas também seguros e custos de administração. As diferenças entre os bancos são mais visíveis aqui, pois os custos de administração são calculados de maneira diferente em cada um.

O Banco Central exige desde 2008 que os bancos divulguem o CET, mas esse valor normalmente não é publicitado, por isso a importância de se fazer as comparações. Como o CET, por ser uma taxa agregada, acaba impactando mais do que apenas os juros, é preciso uma atenção redobrada quando for verificar as condições dos bancos.

Verifique a melhor opção de seguro

Enquanto as instituições financeiras oferecem um seguro específico como parte do investimento, o comprador não é obrigado a aceitá-lo. É importante verificar a cobertura e o valor de tal seguro antes de decidir pela contratação.

Caso decida fazer um seguro diferente, entretanto, o financiador pode requerer uma confirmação antes de liberar o financiamento, uma vez que ele é parte importante do acordo. Por isso, muitas vezes a melhor opção é usar o seguro oferecido, mas sempre verifique as condições antes de aceitar.

Compare o valor da parcela e o seu orçamento

Um dos fatores que devem ser considerados é a relação entre o valor da parcela e o seu orçamento líquido. Não é recomendado que o total das parcelas que você paga no momento (não apenas a do financiamento) ultrapasse 30% desse orçamento.

Mesmo assim, o ideal é que elas fiquem abaixo dos 20%. Quanto mais comprometido fica o seu orçamento, maior o risco de endividamento, então o melhor é sempre se precaver. Desse modo fica mais fácil dormir tranquilamente, sem preocupações financeiras.

Procure negociar o financiamento imobiliário

As simulações feitas nos sites dos bancos levam em conta apenas as condições básicas do financiamento. Um cliente que tenha um perfil considerado de baixo risco — servidores públicos, por exemplo — pode conseguir condições melhores após uma negociação. Clientes de alto risco, entretanto, dificilmente conseguirão taxas melhores do que as apresentadas na simulação, então devem tomá-las como valores finais.

Não perca de vista a possibilidade de portabilidade

Atualmente é possível fazer a portabilidade do financiamento, do mesmo jeito que de uma conta de telefone. Isso significa que se as suas condições pessoais ou as do mercado mudarem, pode-se tentar passar o financiamento para uma outra instituição financeira, que ofereça melhores condições de pagamento. Nesse caso, o banco que atualmente está financiando o imóvel pode oferecer uma contraproposta.

Isso é principalmente vantajoso em relacionamentos longos, uma vez que mesmo uma pequena diferença na taxa de juros pode significar uma economia bastante significativa ao final do financiamento.

Vale a pena procurar suporte profissional na hora de fazer um financiamento imobiliário?

Com tantas taxas, parcelas e valores diferentes, é fácil se sentir perdido. É nesse ponto que se começa a cogitar a ajuda profissional. O papel de um consultor nesse caso será apresentar para o comprador as melhores opções do mercado assim como ajudá-lo a escolher a que melhor atende às suas necessidades.

Para a maioria das pessoas, estar a par de todas as condições que influenciam o financiamento de um imóvel é uma responsabilidade esmagadora, e, por isso, acabam escolhendo a opção que aparenta ser a melhor, sem fazer uma pesquisa mais aprofundada.

Para essas pessoas, o suporte profissional é inestimável, pois, além de resultar em uma grande economia, evita muitas dores de cabeça ao garantir que seja escolhida a opção ideal para o momento e para o futuro.

Agora você já sabe os principais tipos de financiamento imobiliário e suas vantagens. Com essas informações, você consegue se livrar do aluguel e pode, finalmente, fazer as mudanças que quiser na casa! Basta escolher as opções que se encaixam no seu orçamento!

Agora que você já sabe como encontrar o melhor financiamento para você, entre em contato com a CINQ e realize o sonho da casa própria!

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